Цены в Эмиратах растут пятый год подряд. Но рынок больше не поднимает всех подряд, и теперь важно, какую именно квартиру вы купили. Я показываю расчёт до сделки, а не после.
Посчитать доходность Написать в WhatsAppТот же расчёт, который я делаю каждому клиенту до покупки. Считает не рост цены квартиры, а деньги на те средства, которые вы реально достали из кармана.
Вложено = оплаченная доля стоимости плюс сбор земельного департамента 4% и комиссия 2%. Прибыль = цена продажи минус цена покупки, минус сборы на входе и 2% при продаже. Рост цены задаёте вы: рынок в 2021–2025 давал около 12% в год, своим клиентам я считаю из 10%. Это оценка, а не обещание: конкретные цифры зависят от проекта, застройщика и плана оплаты.
Средняя цена квадратного метра в Дубае по данным земельного департамента. 2020 год рынок закончил у нуля — это была нижняя точка. С 2021 года цены растут каждый год.
в среднем за год, 2021–2025
всего за пять лет
первое полугодие 2026, год не закрыт
Источник: Dubai Land Department, DXB Interact, REIDIN. В графике только закрытые годы. За первое полугодие 2026 метр стоил 1 900 дирхамов за фут против 1 800 годом ранее.
В мае 2026 года в Дубае прошло 10 484 сделки — на 45% меньше, чем годом ранее.
Когда за квартирой очередь, вы берёте что дают и по полной цене. Когда очереди нет, застройщик обсуждает платежи, а на вторичном рынке можно торговаться.
На растущем рынке брокер почти не нужен: цены поднимают всех подряд. Сейчас рынок спокойный. И теперь важно, какую именно квартиру вы купили.
Средняя валовая доходность по Дубаю — 6,58% на июль 2026. Но разброс по районам больше, чем разница между Дубаем и Лондоном.
Чем дороже район, тем меньше процент с аренды. И наоборот. Поэтому первый вопрос всегда один: вам нужны деньги каждый месяц или рост стоимости квартиры? Это два разных списка объектов.
В ОАЭ застройщик рассрочивает покупку сам, без банка. Схемы разные — 20/80, 30/70, 40/60 с продлением после сдачи, у отдельных застройщиков до одиннадцати лет. Это не экзотика: около 70% всех сделок в Дубае — объекты на этапе строительства.
Первоначальный взнос — от 5 до 20% стоимости. Дальше платежи по этапам: залит фундамент, возведён этаж, подведены коммуникации.
Рассрочка на пять–семь лет. Ни процентов, ни справок о доходах, ни одобрения банка. Квартира уже записана на вас в государственном реестре.
Застройщику выгодно продать, пока дом строится: на ваши деньги он и строит. В Европе за те же 40% дадут ипотеку под 4–5% и попросят справку о доходах.
Квартира за 1,5 млн дирхамов. Аренда приносит около 92 000 в год чистыми, платёж по рассрочке — около 180 000. Половину закрывает арендатор.
Реальные квартиры реальных людей. Первая цифра — на сколько дорожала сама квартира за год. Вторая — сколько человек заработал на те деньги, которые реально вложил. Второе число больше, потому что платил он не всю сумму сразу.
в год к цене · +57% на вложенные
Вложено 316 400 AED
Продано за 795 000 AED
Прибыль 180 200 AED
2023 → 2025, два года
в год к цене · +61% на вложенные
Вложено 784 000 AED
Продано за 2 000 000 AED
Прибыль 476 000 AED
2023 → 2026, три года
в год к цене · +73% на вложенные
Вложено 728 000 AED
Продано за 1 950 000 AED
Прибыль 533 000 AED
2024 → 2026, два года
Вложено — не цена квартиры, а деньги, которые человек реально заплатил на входе: половина стоимости плюс сбор земельного департамента 4% и комиссия 2%. Студия стоила 565 000, а из кармана ушло 316 400.
Прибыль — разница между ценой покупки и продажи, минус все сборы и комиссии. Вторую половину рассрочки закрывают деньгами того, кто купил квартиру следующим.
Два процента — потому что считать можно двумя способами: на сколько подорожала квартира и сколько вы заработали на свои деньги. Второе больше, потому что квартира ваша целиком, а заплатили вы за часть.
Рынок за эти годы давал около 12% в год. Эти три квартиры дали от 12,6 до 22,5%. Скажу честно: годы были удачные, и часть результата — заслуга рынка, а не только моя. Но рынок не выберет за вас застройщика, который сдаёт дом в срок. Не подскажет, какой вид из окна через год закроет соседняя башня. И не поймает момент, когда в проекте ещё стартовые цены. Это три решения, и каждое стоит денег.
Отдел продаж застройщика знает один жилой комплекс — свой. И получает деньги за то, что продаст именно его. Я смотрю на весь рынок и работаю на того, кто меня нанял.
Картинку в презентации рисует художник, а что построят на самом деле — написано в проектной документации: толщина стен и звукоизоляция, инженерные системы, сколько лифтов на количество квартир, чем отделан фасад. Я вижу, где застройщик сэкономил, раньше, чем вы услышите это от соседей. То же образование помогает принять готовую квартиру.
Мою комиссию платит застройщик — в ОАЭ так у всех, отдельного счёта вы не получите. Но по разным проектам она разная. Поэтому правило простое: если я показываю объект, где мне платят больше обычного, я говорю об этом сам, до того как вы спросите. Разовая комиссия мне интересна меньше, чем клиент, который вернётся через два года.
Проверка SPA — договора купли-продажи с застройщиком, регистрация в земельном департаменте, график платежей по этапам стройки, перевод денег и открытие счёта, приёмка квартиры и ключи. А потом то, ради чего всё затевалось: продать на нужном этапе, сдать или переоформить на нового владельца.
Квартиры в ОАЭ стартуют примерно от 130 000 долларов. Первоначальный взнос — от 5 до 20% стоимости, дальше платежи распределены по этапам стройки.
Рассрочка соблазняет зайти на минимальные 20%. Это работает, пока квартира продаётся вовремя. Но если к сроку последнего платежа покупатель не нашёлся, а денег на закрытие нет, квартиру приходится сбрасывать. В лучшем случае в ноль, в худшем — в минус.
Поэтому я за то, чтобы вся сумма была у вас в запасе, а рассрочка оставалась удобством, а не единственным способом дотянуть до конца. Если запаса нет — это не значит «нельзя». Но обсудить это надо сейчас, а не на последнем платеже.
Одна и та же квартира приносит разные деньги. Всё зависит от того, сколько у вас заберут налогами и сборами.
| ОАЭ | Лондон | Сингапур | |
|---|---|---|---|
| Доходность от аренды | 6,6% в среднем, до 9% в отдельных районах | 2–3,5% | 2–3% |
| Налог на доход от аренды | нет | до 45% | до 24% |
| Налог на прирост капитала | нет | есть | нет |
| Надбавка для иностранца | нет | +2% к гербовому сбору | 60% ABSD |
| Рассрочка от застройщика | до 11 лет, без процентов | нет | нет |
Доходность по Дубаю — средняя валовая на июль 2026: квартиры 6,9%, таунхаусы 5,1%, виллы 4,5%. Надбавка для иностранца в Сингапуре — 60% сверх цены, действует с 27 апреля 2023, плюс гербовый сбор до 6%. Данные на август 2026, приведены для сравнения рынков; это не налоговая консультация.
Всё удалённо. Прилетать в ОАЭ не обязательно ни на одном шаге.
Мою комиссию платит застройщик. Она уже заложена в цену объекта и не меняется от того, придёте вы сами или со мной — отдельного счёта от меня вы не получите. Разница в том, что со мной вы получаете проверку проекта и застройщика, сравнение планов оплаты и сопровождение до ключей. Комиссия по разным проектам разная — если объект, который я показываю, платит мне больше обычного, я говорю об этом сразу.
Да, полностью. Подбор и видеообзор объекта, договор брони, оплата на эскроу-счёт застройщика, регистрация в реестре земельного департамента. Многие клиенты впервые видят свою квартиру уже после сдачи.
В ОАЭ деньги покупателя по закону идут не застройщику, а на эскроу-счёт проекта и открываются ему частями по мере стройки. Это не отменяет риск задержки — поэтому я смотрю на историю застройщика и на то, сколько объектов он уже сдал в срок, а не только на рендеры.
Да. От 750 000 дирхамов — резидентская виза на два года, от 2 миллионов — золотая на десять лет, на владельца и его семью. Детали зависят от типа объекта и стадии готовности, разберём по конкретной квартире.
Можно, но логика подбора другая: не рост цены к сдаче, а стабильный арендатор и низкая вакансия. Это другие районы и другие планировки. Скажите сразу, какой сценарий вам ближе — покажу под него.
Скажите бюджет и через сколько лет хотите выйти. Пришлю три варианта с расчётом — без звонков и без «оставьте заявку, вам перезвонят». Отвечаю сам, обычно в течение часа. ОАЭ, GMT+4.