Discovery Gardens · студия
2023 → 2025 · два года
+18,6%
в год к цене
+57% на вложенные
316 400AEDвложено
795 000AEDпродано за
180 200AEDприбыль
Семён Мхоян
Dancing Realtor Dubai
Цены в Дубае растут пятый год подряд. Квартиры моих клиентов дорожали на 12–22% в год
Рынок за эти годы прибавлял около 12% в год. Объекты, которые я подбирал, росли быстрее.
Чтобы войти, нужно 40% от цены квартиры. Остальное застройщик разбивает на платежи после сдачи дома: без банка, без процентов, без справок о доходах.
Своим клиентам я считаю доходность из 10% в год. Это меньше, чем рынок давал последние пять лет. Обещать больше я не буду.
10лет опыта
500+закрытых сделок
350+клиентов
5лет в ОАЭ
Отвечаю сам, обычно в течение часа. Дубай, GMT+4.
Рынок
Пять лет роста подряд
Средняя цена квадратного метра в Дубае. Данные земельного департамента. 2020 год рынок закончил у нуля — это была нижняя точка. С 2021 года цены растут каждый год.
+6,3
2021
+9,4
2022
+13,1
2023
+18,0
2024
+12,9
2025
+11,9%в среднем за год, 2021–2025
+75%всего за пять лет
+6%1 полугодие 2026, год не закрыт
Цены растут, но покупателей стало меньше. В мае 2026 года в Дубае прошло 10 484 сделки — на 45% меньше, чем год назад. Это данные агентства AX Capital.
Для продавца это плохо. Для вас — хорошо. Когда за квартирой очередь, вы берёте что дают и по полной цене. Когда очереди нет, застройщик готов обсуждать платежи, а на вторичном рынке можно торговаться.
На растущем рынке брокер почти не нужен: цены поднимают всех подряд. Сейчас рынок спокойный. И теперь важно, какую именно квартиру вы купили.
Где сегодня платит аренда
Средняя валовая доходность по Дубаю — 6,58% на июль 2026. Но разброс по районам больше, чем разница между Дубаем и Лондоном.
JVC, Arjan, Dubai Silicon Oasisдоступный сегмент, высокая заполняемость
8–9,5%
Discovery Gardensпо данным Bayut за первое полугодие 2026
9,06%
Dubai Marina, Business Bay, Downtownпремиальные районы, дороже вход
5,5–7,5%
Виллы и таунхаусыниже доходность, но сильнее рост цены
4,5–5,1%
Чем дороже район, тем меньше процент с аренды. И наоборот. Поэтому первый вопрос всегда один: вам нужны деньги каждый месяц или рост стоимости квартиры? Это два разных списка объектов.
План платежей
Почему квартира обходится вам в 40% цены
В Дубае застройщик рассрочивает покупку сам, без банка. Схемы разные — 20/80, 30/70, 40/60 с продлением после сдачи, у отдельных застройщиков до одиннадцати лет. Это не экзотика: около 70% всех сделок в Дубае — объекты на этапе строительства.
40%
Пока идёт стройкаПервоначальный взнос — от 5 до 20% стоимости. Дальше платежи по этапам: залит фундамент, возведён этаж, подведены коммуникации. Это единственные деньги, которые нужны вам до получения ключей.
60%
После сдачи, беспроцентноРассрочка на пять–семь лет, у некоторых застройщиков дольше. Ни процентов, ни справок о доходах, ни одобрения банка. Квартира при этом уже ваша и уже записана на вас в государственном реестре.
0%
Столько стоит эта рассрочкаЭто не акция и не скидка. Застройщику выгодно продать квартиру, пока дом ещё строится: на ваши деньги он и строит. Ему это дешевле, чем брать кредит в банке. В Европе за те же 40% вам дадут ипотеку под 4–5% годовых, попросят справку о доходах и одобрение банка. Здесь ничего этого нет.
~½
Этих платежей закрывает арендаторПокажу на цифрах. Квартира за 1,5 млн дирхамов. Аренда приносит около 92 000 в год чистыми. Платёж по рассрочке — около 180 000 в год. Половину закрывает арендатор, вторую половину доплачиваете вы. Если не продавать, а сдавать лет десять, аренда вернёт почти всю оставшуюся сумму.
3 сделки
Что получилось у моих клиентов
Реальные квартиры реальных людей. Крупная цифра — на сколько дорожала сама квартира за год. Цифра под ней — сколько человек заработал на те деньги, которые реально вложил. Второе число больше, потому что платил он не всю сумму сразу.
Business Bay · 2 спальни
2023 → 2026 · три года
+12,6%
в год к цене
+61% на вложенные
784 000AEDвложено
2 000 000AEDпродано за
476 000AEDприбыль
Port Rashid · 1 спальня
2024 → 2026 · два года
+22,5%
в год к цене
+73% на вложенные
728 000AEDвложено
1 950 000AEDпродано за
533 000AEDприбыль
Как это посчитано
Вложено — это не цена квартиры, а деньги, которые человек реально заплатил на входе: половина стоимости плюс сбор земельного департамента 4% плюс комиссия 2%. Студия в Discovery Gardens стоила 565 000, а из кармана ушло 316 400.
Прибыль — разница между ценой покупки и продажи, минус все сборы и комиссии. Вторую половину рассрочки закрывают деньгами того, кто купил квартиру следующим.
Два процента — потому что считать можно двумя способами. Первый: на сколько подорожала сама квартира. Второй: сколько вы заработали на те деньги, что достали из кармана. Второе число больше, потому что квартира ваша целиком, а заплатили вы за часть.
Рынок за эти годы давал около 12% в год. Эти три квартиры дали от 12,6 до 22,5%.
Скажу честно: годы были удачные, и часть результата — заслуга рынка, а не только моя.
Но рынок не выберет за вас застройщика, который сдаёт дом в срок. Не подскажет, какой вид из окна через год закроет соседняя башня. И не поймает момент, когда в проекте ещё стартовые цены. Это три решения, и каждое стоит денег.
Это три сделки из последних. Всего их у меня больше пятисот.
Бюджет
С какой суммы начинается разговор
Квартиры в Дубае стартуют примерно от 130 000 долларов. Первоначальный взнос — от 5 до 20% стоимости, дальше платежи распределены по этапам стройки.
И сразу неприятная часть, которую вам не скажут в отделе продаж
Рассрочка соблазняет зайти на минимальные 20%. Это работает, пока квартира продаётся вовремя. Но если к сроку последнего платежа покупатель не нашёлся, а денег на закрытие нет, квартиру приходится сбрасывать. В лучшем случае в ноль, в худшем — в минус.
Поэтому я за то, чтобы вся сумма была у вас в запасе, а рассрочка оставалась удобством, а не единственным способом дотянуть до конца. Если запаса нет — это не значит «нельзя». Но обсудить это надо сейчас, а не на последнем платеже.
3 рынка
Почему Дубай, а не Лондон или Сингапур
Одна и та же квартира приносит разные деньги. Всё зависит от того, сколько у вас заберут налогами и сборами.
| Дубай | Лондон | Сингапур | |
|---|---|---|---|
| Доходность от аренды | 6,6% в среднем, до 9% в отдельных районах | 2–3,5% | 2–3% |
| Налог на доход от аренды | нет | до 45% | до 24% |
| Налог на прирост капитала | нет | есть | нет |
| Надбавка для иностранца при покупке | нет | +2% к гербовому сбору | 60% ABSD |
| Рассрочка от застройщика | до 11 лет, без процентов | нет | нет |
Доходность по Дубаю — средняя валовая по данным земельного департамента на июль 2026: квартиры 6,9%, таунхаусы 5,1%, виллы 4,5%. Сингапурская надбавка для иностранцев — 60% сверх цены, ставка действует с 27 апреля 2023 года; к ней добавляется гербовый сбор до 6%. Данные на август 2026 года, приведены для сравнения рынков и не являются налоговой консультацией — свою ситуацию проверьте с консультантом в стране резидентства.
4 шага
Как проходит сделка
Всё удалённо. Прилетать в Дубай не обязательно ни на одном шаге.
- ПодборТри-пять объектов под ваш бюджет и срок выхода. К каждому — расчёт вложений, платежей и прибыли, как в разборе выше.
- БронированиеДоговор с застройщиком напрямую, депозит. Цена ровно та же, что в его офисе продаж.
- Оплата и регистрацияДеньги идут на эскроу-счёт проекта — застройщик не может снять их до этапов стройки. Сделка регистрируется в государственном реестре земельного департамента Дубая.
- ВыходПродаём до сдачи, после сдачи или сдаём в аренду и держим — по вашему сценарию. На этом шаге я тоже рядом.
5 вопросов
О чём спрашивают перед первой сделкой
Сколько стоят ваши услуги?
Мою комиссию платит застройщик. Она уже заложена в цену объекта и не меняется от того, придёте вы сами или со мной — отдельного счёта от меня вы не получите. Разница в том, что со мной вы получаете проверку проекта и застройщика, сравнение планов оплаты и сопровождение до ключей.
Я не в ОАЭ. Можно купить удалённо?
Да, полностью. Подбор и видеообзор объекта, договор брони, оплата на эскроу-счёт застройщика, регистрация в реестре DLD. Многие клиенты впервые видят свою квартиру уже после сдачи.
А если проект не достроят?
В Дубае деньги покупателя по закону идут не застройщику, а на эскроу-счёт проекта и открываются ему частями по мере стройки. Это не отменяет риск задержки — поэтому я смотрю на историю застройщика и на то, сколько объектов он уже сдал в срок, а не только на рендеры.
Даёт ли покупка визу?
Да. От 750 000 дирхамов — резидентская виза на два года, от 2 миллионов — золотая на десять лет, на владельца и его семью. Детали зависят от типа объекта и стадии готовности, разберём по конкретной квартире.
Я хочу не перепродавать, а сдавать. Так можно?
Можно, но логика подбора другая: не рост цены к сдаче, а стабильный арендатор и низкая вакансия. Это другие районы и другие планировки. Скажите сразу, какой сценарий вам ближе — покажу под него.
Напишите, с чего начать
Скажите бюджет и через сколько лет хотите выйти. Пришлю три варианта с расчётом — без звонков и без «оставьте заявку, вам перезвонят».